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柬埔寨房产投资“黄金十年”,最需要关注的问题

自2016年以来,前往柬埔寨买房的投资客数量一直激增,很多在2012—2016年大举进入马来西亚的中国房企,从2016年起都纷纷挥师柬埔寨首都金边。作为新兴的房产市场,投资柬埔寨房产应该注意哪些问题呢?




投资柬埔寨房产的中国人很多吗?


柬埔寨近两年来成为了国人新兴的买房投资目的地,首要得益于当地政府在外国人买房立法上的推动;

其次是泰国、马来西亚等东南亚国家已经火过一轮,房价推升太高,或是当地政府已经不太鼓励外国人前去投资,使得中国国内投资客另寻目标。



2010年4月5日,柬埔寨国会通过了由国土、城市规划建设部和司法部联合制定的《外国人不动产产权法》。

根据该法律,外国人有权按规定在柬埔寨购买房屋并拥有合法产权。


该法律颁布后,首先吸引的是日本、韩国、中国台湾、新加坡的房企和投资者进入柬埔寨。

直到2016年开始,中国内地的房企开始进军柬埔寨,也带去了一大批国内投资客。

这些中资开发商建造的楼盘,80%的客户都是中国人。



柬埔寨哪些城市适合投资?


中国人买房投资的城市无外乎柬埔寨的金边市、西哈努克港市。


金边是柬埔寨的首都,是柬埔寨最有潜力的城市,在2014年,房价涨幅高17%!在2015年,金边住宅地价涨幅达到惊人的26.2%,排名亚洲第一。


在未来几年里,金边的房价持续看涨,年涨幅10%~15%都是比较保守的预计。

而除了房价,金边的租金收益也非常可观,租金回报率6%-10%也算是非常中肯的数据。


除了首都金边,西港作为柬埔寨第二大城市同时拥有陆海空港口和著名海滩资源的城市,其地位相当于国内的深圳,这里拥有全球最多的赌场和博彩业,同时这里地产开发楼盘各类型的酒店也正在遍地开花。


国家地理优越、资源丰富、政策开放、地广人稀、观念正在逐步转变,城市建设才刚刚开始,西港作为柬埔寨的经济风口城市,(港口城市+石油城市+旅游城市+工业城市+政策红利)发展的速度也将超乎我们的想象。



柬埔寨买房可以获得怎样的产权?


柬埔寨不允许将土地直接卖给外国人,其《外国人不动产产权法》规定,外国人在柬埔寨仅可购买高层建筑第二层及以上的房屋,可获得与本国公民相同的房产产权证,并可自主进行房屋租赁及买卖。


也就是说,外国人在柬埔寨可以拥有100%的房屋所有权,但不包括土地所有权,也不能购买底层的房产。这种产权在柬埔寨被称为“分契式产权”。

而大部分柬埔寨当地人的房屋产权是“硬产权”或“软产权”,及由国家级的认证机构或地方政府进行认证过的土地所有权。



还有一点值得注意,中国买家在柬埔寨可能会遇到大产权和小产权两种不同的房屋,大产权为永久产权,小产权的期限一般是99年。

这是开发商拿地性质的不同造成的。


由于柬埔寨政府规定外国人不可直接购买土地,因此一般中国开发商都寻找当地公司合作拿地,这种情况下可以买到永久产权的土地;

小部分开发商则是租赁土地,租期一般为99年,因此房屋也就是99年产权。


如何付款?会受外汇资本管制影响吗?


一般中国买房客都是持旅游签证入境,在看房满意后,先付定金。

付定金的手续都很便利,部分开发商甚至接受微信、支付宝付款,定金大约为两三千美金。


剩下的部分,则分为首付和尾款,首付为总价的10%—40%不等,尾款则一般在交房前付清。

由于大部分楼盘都是期房,所以尾款付清时间大多在两三年后。


在柬埔寨,外国购房者不能像本国居民那样享受到低息贷款,同时贷款手续繁琐,而越南则不允许外国购房者在越南动用杠杆手段。



不过,由于这两个国家的房价并没有太高,且国内投资者大多去投资小户型公寓,总价多在60—80万的区间内,对于杠杆的需求并不强。


打首付和尾款阶段,一般会由开发商或是开发商的销售代理公司帮助购房者来做,其中涉及到外汇管制问题,根据中国现行规定,每人每年换汇额度是5万美元,开发商会推荐额度不足的客户采取亲人共持房产、多人共同换汇的方式。


此外,销售代理公司的手上还掌握着一些融资手段,部分机构专门为国际房地产买家提供融资,一些中国大陆和香港的机构为海外物业买家提供现金支持或融资,以换取投资者在中国境内持有的资产。如果购房者遇到资金问题,部分销售代理公司或房地产开发商可以提供一定的融资渠道。


总的来说,柬埔寨正处于房地产发展的“关键黄金十年”,正如十年前的中国房产,抓住正确的时机准确投资并非不可行!


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