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柬埔寨楼市亲历:中国人的买房新游戏?

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 柬埔寨首都金边实拍图


春节期间,楼校长一行前往柬埔寨旅游,可是,一听到这个消息,身边的朋友却纷纷打听要不要去柬埔寨买房:听说不少人去准备去买房了!还有去投资买地皮、建项目的?


一个朋友说,柬埔寨楼市现在比海南还热,大家都说现在的柬埔寨就是30年前的深圳,楼市有很大的机会,国内不少开发商都去柬埔寨开发了!


2018年1月23日,胡润研究院发布《2018年全球房价指数》,柬埔寨金边在过去一年房价涨幅16.7%居全球第一;投资回报率29.4%,也是全球第一;租金收益率6.4%,全球第四(第一名美国达拉斯)。无论是房价涨幅还是投资回报率,北上广深均榜上无名。而租金收益率排行榜,中国所有城市均无缘上榜。


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柬埔寨啊柬埔寨,中国人心目中战火纷飞的地方,现在楼市火成这样了!?


楼校长郑重地将考察柬埔寨楼市列入重要旅行计划。


      


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一到金边,就看到楼盘广告
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从深圳到柬埔寨非常方便,深圳宝安机场航班直达首都金边,只用了两个多小时,比飞北京还快。因为是落地签,整个入境的过程都非常简单、顺畅。

    

一进到等待行李的大厅,大幅地产广告扑面而来,仔细一看,是富力地产的楼盘广告,广告条幅上赫然写着:富力地产、中国十强,金边富力城,56万平米的顶级国际花园。我们立马有了国内游的感觉。


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出了机场,映入眼帘的金边比想象中要繁华得多。该怎么形容金边呢?是一种奇异的混搭,新与旧、富与贫,随处可见的豪车与简陋的突突车并列同行,到处都是在建中的高楼大厦,各种顶级酒店……



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燥热的天气,让整个城市有种躁动不安跃跃欲试的气氛。这也许就是我们所说的一个孕育着发展机会的城市所特有的气氛?中国人对这种气氛应该很熟悉。


我们的第一站是吴哥窟所在的暹粒省,所以在匆匆一瞥之后,我们直接前往暹粒。与柬埔寨房地产建设大干快上相比,其交通条件非常简陋,整个国家还没有一条高速公路,更别说高铁了。


金边通往暹粒的这条柏油马路也是中国援建的,在这条柏油路建成之前,从金边到暹粒要在土路上颠簸10-12个小时,走“中国道路”现在只要6个小时左右。


导游很讲政治,自豪地宣布:中国发展“一带一路”对柬埔寨的帮助很大,未来中国会帮助柬埔寨建设高速公路和高铁,到时候在去吴哥窟就更方便了。




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暹粒人说:地价已被中国人炒起来了
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暹粒是吴哥窟所在地,是柬埔寨最重要的旅游城市,游客多,酒店多,当地导游介绍说,目前柬埔寨的游客中,中国游客排第一位,其次是韩国,2018年到访吴哥旅游的中国游客超过了150万,的确,几乎在所有的景点都能看到中国人的身影。


中国游客大手笔买买买世界有名,所以,中国游客意味着商业机会,在暹粒也不例外,针对中国游客的餐厅、酒店、购物点,生意都非常好,而这也带动了更多的中国人来此淘金。


柬埔寨是个穷国,土地和人工都非常便宜,据说在当地请个工人一个月的薪资才100美金,于是一些劳动密集型企业就转向了柬埔寨。

    

作为旅游城市,暹粒的纯住宅类项目不多,倒是酒店开发比较兴旺。


当地人是怎么解决居住问题呢?导游告诉我们:



在柬埔寨,土地产权是私有的,属于永久产权,当地人基本都有自己的房产,外来人会买地建房,一般来说买地建个独栋小别墅大概在人民币60万左右,外国人在当天不能买地,只能买公寓类产品,产权是99年。


租房的话还是有点小贵,如果是一房一厅的公寓价格在600美金一个月,主要是外国人才租这么贵的公寓,到暹粒工作的外省人会租很小的刚够放下一张床的简陋宿舍,租金是70美金一个月。而且因为当地人都有房,所以他们买房的意愿并不强烈,当地人几乎就没有炒房意识。


但随着中国游客的增加,加上相比国内,当地低廉的土地和人工价格,一些中国人看到了其中的商机,有人开始到暹粒租地或者跟当地人合伙买地,或者在当地成立公司,以公司名义买,然后建房出租或者出售。


据导游讲,以前,暹粒的土地不值钱,便宜,但近年来,暹粒的土地价格已经上涨了不少,目前距离市中心开车大概10到15分钟的位置,地价是600-800美金一平方,距离市中心开车20到25分钟的地方,大概是300到350美金一平方,跟国内的二线城市的地价也差不多了。导游说,中国人太厉害了,暹粒的地价被中国人炒地价炒起来啦。



在暹粒中国人越来越多是事实,来旅游的,来工作的,来做生意的,我们在旅行过程中就见到了不少在当地工作的中国人,旅游购物点的接待工作人员,中餐厅的老板和服务员,还有中国人开的酒店等等,中文在这里已是通行语言。


如果说在暹粒,地产的热度还不是那么炙热的话,当我们返回金边时就能强烈地感受到无处不在的地产项目和无处不在的地产营销。


     


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金边、西港地产热度最高
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当大巴进入金边市区时,一路上就能看到各种地产项目的工地和围挡广告。到了酒店,一进电梯,又是地产项目的广告。


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在酒店,入驻的大部分是中国人,大家聊天的内容也离不开房地产。


一位做实业的中年男子说,这几年国内生意不好做,钱难赚,所以大家都在寻找新的出路。前一二十年是因为广东政策好,机会多,只要胆子大,就能挣到钱。


但现在不一样了,土地人工费都大幅提升,各行各业都在转型升级感叹,自己并不拥有技术或其他核心竞争力,现在就明显感觉到压力,听说柬埔寨经济刚起步,政府也大力发展房地产行业,现在柬埔寨的房价还处于低位,所以很想来柬埔寨找找机会


这个想法颇有代表性,来到柬埔寨的几天,大家接受到的信息都是柬埔寨处于经济高速发展的前夜,机会很多。甚至有人表示,金边类似30年前的深圳,未来十多年发展空间很大,现在房价处于低位,是进入楼市的最好时机!有人还认为,很多中国的开发商都在金边大肆开发,他们砸进去的可是真金白银,跟紧他们应该没错。


朋友委托我去打探的项目就在金边,是柬埔寨最大的一家地产公司——太子地产集团开发的项目,号称柬埔寨地产界的万科。

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接待我们的楼盘营销人员,似乎证实了中国炒房客们的想法:


“金边是柬埔寨最繁华的城市,目前有300万人口,这里的房子供不应求,据说未来有80万套的缺口。最核心地段的公寓也就每平米2300多美金左右,还带精装修,拎包入住,最贵最好的公寓售价每平米3000美金左右。现在的房产算下来有8%左右的回报率,房价相比深圳太便宜了。”


我们看的项目就在金边政府机构的对面,绝对的黄金地段,项目是综合体,有商业、酒店、公寓。公寓面积有50多平以及70多平的,就是国内的酒店式公寓,现场的流程跟国内的售楼处一模一样:售楼员带我们进入装修豪华的影音室,看一段气势恢弘的介绍开发商实力的视频,然后是沙盘讲解(区位、小区规划、户型等等),再去样板房现场,最后回到售楼处,售楼员再做详细讲解和计算价格等等。image.png


看了两套样板房,第一套是50多平的酒店式公寓,装修品质一般,但在当地可以称为豪华公寓了,据说这样的酒店式公寓租金不低,开发商目前的返租是930美金一个月。这套公寓的售价在13万美金左右,这样算下来,租金回报率在8.6%左右,还是比较高的。要知道,深圳楼盘的租金回报率很多只有2-3%。

    

第二套样板房是面积为77平米的一房一厅,户型格局似乎更好一些,但总价高,折后总价为18万美金,目前返租为1280美金一个月,租金回报率为8.5%。

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样板间实拍图



售楼员表示,这样的公寓很好卖,目前剩下的单位不多了。买房可以按揭,首付只需要30%,而且可以在国内付人民币(因为他们公司在国内也有业务),按揭最长年限是25年,现在的租金可以抵月供,甚至还有结余,所以投资是很划算的,相当于租客在帮你供楼,上涨预期又很明确,很值得买。


她还说:“现在公司做促销,价格很优惠,而且返租三年,不用担心回报,三年之后金边的房价就涨起来了,从现在的势头看,翻倍肯定是没问题的,所以看好了马上买。”(这销售话术如果是在中国,可能很快就要被查处了!)

    

我们问售楼人员:返租期结束后怎么办,租不出去怎么办?销售人员表示,返租期满后,可以委托物业代租代售。物业收取一个月的租金作为服务费用,没有人能保证未来百分之百可以租出去,但现在的市场情况就是房子很好租,特别是市区的房很少租不出去。


跟我们一起看楼的还有一对来自北京的夫妻,楼校长问他们怎么想到要来金边看楼?他们说主要北京冬天太冷,空气也不好,他们一直想找个空气好,环境好的地方作为退休之后的居住地,也考虑过海南,但海南现在买不了了,也是听朋友说这边的房子价格低,有投资机会,就过来看看。


看完样板房,我问他们是否决定买?他们表示还定不了,还要再看看,毕竟这地方不是国内,存在太多不确定性,而且金边的消费并不低,不适合长期生活。


         


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看好还是看空?
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跟这对北京夫妻一样想法的人不在少数,当前,柬埔寨房地产在国内的宣传比较多,也有各种渠道组织的看房团,但在马拉西亚碧桂园森林城市“出事”之后,大家开始对到东南亚国家投资房地产持谨慎态度,毕竟碧桂园在马来西亚那么大的项目,说停就停了,当年的投资客都身陷入坑中。


那柬埔寨的金边或者西港到底是投资热土还是陷阱呢?


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金边建设中的楼盘



看好者的理由相当宏大:



柬埔寨经济增长强劲,又是中国发展“一带一路”战略的重要节点,中国在柬埔寨的投资规模大,现在正是发展的初始阶段,况且房地产被政府列为支柱产业,每个国家在大发展的时候,都伴随着房地产行业的高速增长;


柬埔寨投资环境宽松,没有外汇管制,资产又以美元计价,也不是crs证税国,博彩业合法,是避税和配置美元资产可选择的地方。



看空者则疑虑重重:



虽然东南亚的越南、柬埔寨等国家这些年的经济发展向好,但毕竟其国内政局、相关政策对国人来说并不能实时了解。语言不通,法律体系不一样,对购房者来说,有信息不透明的顾虑。


其次,柬埔寨本地人不缺房,现在买房都是租给外来人口,主要是外国人,哪一天外来人口减少了,房子租给谁呢?大家普遍预期房价会涨,但要出手变现的难度有多大?弄不好就是纸上富贵。


第三,中国看房团都是到此一游,在当地待的时间不长,对当地的实际情况缺乏了解。所接受到的信息都是当地开发商和中介及销售传递的,不排除他们为了销售房产而有所夸大或者报喜不报忧。


第四,开发商们宣传的“投资下一个深圳”的口号,要打个问号。虽然柬埔寨近年经济发展较好,但2017年的GDP 为209亿美元,仅与广东的韶关相当。柬埔寨每年的GDP增速在7%左右,以这个增速看,金边要复制深圳恐怕很难,深圳刚起步的上世纪八十年代,GDP增幅都是二、三十得往上窜。




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中国人的地产新游戏
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楼校长考察了几个楼盘后,深深地发现,柬埔寨楼市就是中国人自己换了个地方玩的新游戏。这场充满刺激,没有限购的游戏,一开始一定是热火朝天的,能玩多久?是击鼓传花的游戏还是大富翁的游戏?


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金边高楼大厦


无论是在金边、西港,还是暹粒,开发商及营销人员大部分都是中国人,在国内也是干房地产的,他们深黯国内投资者的心理,买涨不买跌,希望找到新的投资入口,希望持有美元资产等等。


一位策划经理告诉我们,他以前在国内某开发商的海南项目任职,后因海南限购,因此转战柬埔寨金边,跟他一起来的有好几个,因为大家手里的客户都对柬埔寨楼市有兴趣。接待我们的售楼小姐也是中国人,之前也是在国内卖楼,她说:目前国内房地产调控,项目不好卖,而金边的楼市很旺,很多中国人来买楼,这边赚钱更容易。


此情此景,多么像是在巴黎老佛爷百货、纽约奥特莱斯或机场商店遇到中国导购小姐。


从数据来看,从2015年开始,金边的房价每年15%增幅,而且大家还普遍看好,而之所以涨得这么快,中国房企和中国买家是重要推手。

   

目前柬埔寨最热的两个城市金边和西港,房产开发都如火如荼,大量中国房企进入柬埔寨,数据显示中资公司在柬埔寨开发了110个项目,总投资为16.56亿元,富力、雅居乐、粤泰集团、佳源国际,上置集团以及深圳绿景集团等多家开发商进入柬埔寨。据说最早是香港、台湾人和韩国人在此买房炒房,待中资进来后,他们已经开始慢慢退出金边市场。

    

随着中资进入,大量带动国人来此买房。比如富力就推出了4天三晚的看房之旅,其他开发商也有类似的看房之旅,毕竟当地人对房产财富的认知远不如中国人,而且当地普通人也没有购买能力,只有少数上层人士才有购买能力和意愿。

    

可以肯定的是,随着中资房企的项目逐步落地,越来越多的项目会到国内拓客,我们该大胆投身其中还是置身事外选择围观?深圳地产疯狂的30年能否在柬埔寨重现?


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