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有三种人在美国不能买房,你知道是哪三种人吗?

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去奥兰多买度假屋 ¥120万只买对不买贵! ​

去奥兰多买度假屋 ¥120万只买对不买贵!


根据统计调查,中国买家在美国买房最多的地区就是佛罗里达州,2016年已经超越加州及其他各州,其中又以奥兰多为热门。在奥兰多该如何选择好的度假屋呢?以下提出几点建议供参考。教你买对不买贵!

根据统计调查,中国买家在美国买房最多的地区就是佛罗里达州,2016年已经超越加州及其他各州,其中又以奥兰多为热门。

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奥兰多位于阳光之州佛罗里达的中部,由于气候极佳十分适合华人居住,也由于迪士尼等各大主题乐园的加持,造就了度假观光产业的盛行,另外奥兰多也是知名的会展中心,同时也极有潜力跃居全美最大的的医疗产业城市,东南边的Lake Nona即为着名的医疗城,有许多大型医疗院所及研究中心进驻,深受许多如医生等医疗产业人员或外派人士的欢迎,光是此区就带动超过五万个以上的就业机会。再加上美国网球协会将其总部迁移至此,兴建中的二百多座网球球场即将于2016年底前完工,主要训练全美的网球选手及举办各种大型国际比赛,周边的新社区、商场等也一一开发建设中,未来运动产业的兴盛也指日可待,同时奥兰多也是养老圣地,大型养老社区如Village等也很受到欢迎,这些产业及相关议题都是促使奥兰多房产成为热门的主要原因。

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过去华人买房以纽约加州等大城市为主,但近几年由于高价房产已过度炒热,投入金额过高,许多中国买家逐渐转向房价较低的二线城市,以奥兰多来说,好的教育区中价位二三十万美金即能买到屋况格局不错的房子,新房也大多在三十到四十万左右,比起动辄一二百万美金房价的大城市而言要来的实惠,生活水平各方面相对也较低,另外佛州无州所得税,要在奥兰多生活,年收入与许多城市相比还是比较低的,这也是许多考虑退休后来美居住的买家考量的因素之一。

那么要如何选择好的房产呢?如果以纯资产配置的角度来看,奥兰多的度假屋无疑是很好的选择,尤其是迪士尼周边的基西米(Kissimmee)市又为首选,在美国各地有不同的区域划分(zoning), 如果是划分为住宅区(Residential)一般只能做为自住或七个月至一年以上的长租使用,有些社区或区域甚至规定不能出租或不得分租,所以买家购买前务必确认清楚。如果是做为短租的区域,一般划分的是有规划的地段建设PUD(Planned Unit Development)或是短期出租(Short Term Rental), 在大奥兰多地区,主要集中在Kissimmee, Davenport及少数在Dr. Phillips等几个区域,如果您是想偶尔来度假自住,就必须购买这些可允许短租区域的房子,这样不使用的时候可以由管理公司帮您出租,如果想以长租房做短期出租,违反区域划分就可能会被邻居检举而触犯法律。

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在Kissimmee及Davenport有上百个做为短租度假的社区,该如何选择好的度假屋呢?以下提出几点建议供参考。

一、看距离远近及周边生活机能

大部分短租度假屋的游客主要以到迪士尼等各大主题乐园游玩为主,所以车程不能太远,太远的距离即便设施再好,对游客来说还是比较不方便,吸引力也相对降低 , 是否方便上高速高路及到机场的时间也须了解。另外周边是否有超市、餐厅及商场等方便吃饭及购物等也必须考量。

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1.方便到达各大主题乐园和购物场所

2.配有酒吧,泳池,水上乐园,模拟冲浪池,全方位服务餐厅以及水疗中心

3.业主可选择加入酒店管理公司的租赁项目 

二、社区设施是否完善

度假屋比照酒店,通常越新的社区设施越好,有会所、大型社区泳池、网球场、健身房等,更好的有滑水道、独木舟、高尔夫球场等等,以吸引入住游客,即便不外出在社区内也能玩得尽兴,有些新社区更提供购物、到府按摩及免费接送各大主题乐园等贴心服务,不过要注意的是,社区设施越多相对HOA社区维护费也越高,如果是自家人也想度假享受就选择好一点的设施,如果是纯资产配置则要考量一下费用收益的平衡,HOA一般低的在$165美元左右,高的$350-$450也是很常见的,当然越高的费用也会提供其他原本须另外付费的项目如电视、网络及私人泳池维护等。

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三、度假屋格局及内装傢俱

以度假屋来説6-9房在很多社区是相当受欢迎的,三房以下的户型虽然有的出租率也不错,但因租金不高,HOA等固定费用不变,相对来说较不划算,另外房间数愈多比较能与一般酒店客房区分开来,形成差异化经营,对人数多喜欢几个家庭一起度假的外国人来说,吸引力较大也便宜。度假屋因为和酒店一样都是放在网上宣传预订,所以房子的内装家俱也成了吸引租客的一大重点,许多屋主会把不同房间用不同主题设计及购置家俱,目的就是为了提高关注度及出租率。二手房度假屋通常附整套家俱,新建案则需另外添购,但这方面有专门包套的家俱公司可供选择比较省心,对度假屋熟悉的房地产经纪人一般也会提供相关的信息给买家。

四、资产配置相关数据

二手度假屋从十几万到五六十万甚至更高的都有,买家可以依自己的情况选择适合的房子,但千万不要有错误的观念以为便宜就是好的,资产配置应该看的是收入率,再便宜的房子如果买了以后收入不高,扣除费用后所剩无几这样就失去价值。一般二手房短租大约在6~8%左右,经营的好更高的也有。

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2、紧邻奥兰多市区,周边拥有中佛州高等学府等近10家中等学府及高等院校

3、社区内配套设施齐全,集中了社区泳池、花园及小型儿童娱乐区等多个服务项目

4、交通便利,距离奥兰多知名景点、购物区、州主干道仅有不到1千米的距离,使住户享受到更少的通勤时间和更多的生活时间

五、看屋齢及屋况

在美国其实新屋及二手房的租金有时差异其实不大,但度假屋的新建案通常设计较新颖另外内部挑高,住起来较舒服,不管从外观或内装来说都是比较吸引人的,维修费也较低,资金多喜欢新房的人可以考虑。二手房则大多位于成熟社区,不过屋龄和屋况不一定成正比,主要是看屋主是否有定期维护,一般十到二十年以内的房子,大部分都仍维持的不错,对于资金较低不太在意内装设计的人是不错的选择,只是要注意购买屋龄太老的房子,维修费用较高,同时也要准备更新空调、屋顶及管缐等,最好能每年购买房屋保固(Home Warranty),一年大约五百多美金,可以较低价格维修及更新。

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六、选择房屋种类

以奥兰多目前的房地产市场来説,独立屋仍是首选,很多中国买家会觉得有私人泳池及院子,维护上麻烦且增加费用,这点和外国人的观点不同,尤其是度假屋,带私人泳池的独立屋通常是热门出租的首选,其次是联排屋,最后才是公寓。因为对美国本地人或外国人来说,度假就是要放送,房子越大越宽敞住起来舒服,另外有泳池及后院除了享受外也比较有隐私。至于维护清洁大多是由管理公司负责处理,这一点买家倒是不须担心,此项原则对选择本地的教育房来说也是一样的。

本文来自互联网综合整理

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