今年6月，深圳新房成交量首次出现环比下跌；7月、8月，随着房价的进一步上涨，新房成交量继续下跌。与2007年年中一样，深圳楼市是“量价齐升”还是“价升量跌”抑或是“量价齐跌”？市场是维持稳定还是掉头向下？对此，记者连日来进行了深入采访……
　　
　　2007年8月住房交易量开始萎缩
　　
　　在深圳呆了三四年的人，都知道２００７年的住宅价格像失控的火车一样连续疯涨，从１月的每平方米１万元左右，涨到１．１万元、１．２万元、１．４万元，短短６个月房价上升了三四成。７月份，房价没有止升的迹象，升至１４４２２元／平方米；８月，再次出现大幅度上升，至１５５１９元／平方米。
　　
　　另一方面，深圳商品住宅销售面积却从７月份开始下降，当月共成交住宅约４９万平方米，环比６月下降１５％；８月，成交约３４万平方米，环比７月下降３１％，成为２００７年销售的最低谷。
　　
　　由于较高的房价水平和连续宏观调控的持续作用，２００７年商品房销售速度从７、８月起开始减缓，住房交易开始萎缩，市场现出了较浓的观望气氛。到年底，深圳楼市开始了长达一年多的调整期。
　　
　　近几个月新房连续“价升量跌”
　　
　　从统计数据上看，今年１至８月的深圳楼市与２００７年同期相比，有惊人的相似之处：前几个月，房价连连上涨，成交量逐月上升；后几个月，房价继续上涨，但成交量显著下降。
　　
　　据有关部门统计数据显示，今年１至７月，各月住宅均价分别为每平方米１１４５９元、１０７７０元、１０９７１元、１２２０３元、１２５５０元、１４１９７元和１４６５４元，各月房价环比涨幅分别为４．３７％、－６．０１％、１．９％、１１．２３％、２．８４％、１３．１２％和３．２２％，房价总体处于持续上涨趋势。
　　
　　前６个月，商品住宅成交面积分别为５２．２３、３６．４９、６９．４８、７９．２４、７５．９４和７１．８８万平方米。６月份成交面积虽然环比有一定下滑，但幅度不大。而进入７月份，商品住宅成交面积环比大幅下降，为５４．８万平方米，降幅约２４％。
　　
　　进入８月份，随着房价的进一步上升，新房的成交量继续下滑。记者根据有关部门统计数据计算出，８月１日至２３日，深圳新房均价为１９７０１元／平方米，销售面积为３１９４５３平方米。按此趋势测算，８月份的新房销售面积在４０万平方米左右，将比７月下降２７％。
　　
　　今年和２００９年１至８月差别在于：２００７年，国家和地方政府连续出台多个打压房价狂涨的政策和措施；而今年，除了各大银行收紧“二套房贷”政策，目前还没有不利楼市的政策出台。
　　
　　9月至12月楼市供大于求
　　
　　如果说深圳今年房价连连上涨有一个很大的原因是新房供应量不足的话，那么在今年剩下的４个多月里这个理由就站不住脚了：因为，９至１２月楼市供大于求。这对于置业者来说，是一个利好消息。
　　
　　据了解，去年深圳楼市受到政策以及金融海啸的影响，不少项目推迟开工，导致今年上半年新增供应只有１９０万平方米，同比减少２６％，市场多以消化库存为主。
　　
　　有地产研究机构预计，深圳９至１２月将有４００万平方米的新增供应量推向市场，加上存量３．４万多套共３６０多万平方米，预计总供应量有７６０多万平方米。如果未来几个月还能延续目前的楼市政策，新增供应均能如期开盘，按上半年３８８万平方米的消化量，可以再卖一年，供应完全能满足需求，整体楼市是供大于求。
　　
　　信贷可能进一步收紧
　　
　　当前，深圳楼市已经由消费主导向投资主导转换，而各商业银行都以各种方式突破第二套住房的信贷政策限制，让住房投资者享受住房消费者的各种信贷优惠。
　　
　　表面看来，深圳的银行放松信贷使买房人得益，实际上，在多方博弈的房地产市场当中，最后买单的还是那些在高位接盘的购房人。深圳大学国际金融研究所所长国世平称，深圳炒房人和开发商手中拿着大量房源，货币政策一旦真正从紧，大批房子可能以比预期低的价格冲向市场，而高位买房的市民将会面临财富的损失，香港和日本都曾有这样的教训。
　　
　　近来，有迹象表明，投资者之前可以享受到的各种信贷优惠，正在逐渐消失。因为，深圳各大银行执行的比较宽松的“二套房贷”政策开始收紧了，很多投资客已经拿不到首付两成、７折优惠利率等好处了。一旦深圳全面严格执行二套房贷政策，非改善型的二套房购买成本大大提高，投资客必然全面退市。
　　
　　市场观望气氛渐浓
　　
　　记者了解到，从６月开始，我市房地产市场观望气氛日渐浓厚，新房成交已连续３个月呈下降趋势，需求受到了高房价的挤压。
　　
　　业内人士指出，经历了２００８年楼市低迷的投资者变得较为谨慎，对政策预期的不确定性将使他们处入观望状态。同时，自住客特别是改善型住房买家因为不断上升的高房价而变得谨慎，特别是２００７年的情形让人记忆犹新，房价下调的预期加重了楼市观望情绪。
　　
　　上述种种情况表明，深圳楼市再一次站到了“十字路口”，究竟何去何从？
　　
　　观点1：
　　
　　房价较快上涨有望得到控制
　　
　　市房地产研究中心负责人王锋指出，市场存货消化过快所引起的投资性需求入市，以及由于“恐慌”而超前释放的自住需求，是近期房价上涨的主要因素。针对这种情况，近期深圳金融监管部门已经出台了相关政策，以抑制投资需求和封堵信贷资金违规进入房地产市场。此外，近期房价的快速上涨已经限制了多数普通居民家庭住房消费，中小户型商品房开始出现一定程度“滞销”现象。
　　
　　王锋相信，在市场自身机制作用下，以及房地产主管机构、金融监管机构对市场秩序、信贷监管力度的加强，下半年深圳房价较快上涨的局面将会得到有效的控制。
　　
　　观点2：
　　
　　后市缺乏支撑升势恐难维持
　　
　　戴德梁行有关人士指出，目前这种市场繁荣，跟２００７年经济快速增长楼市跟随上升的局面是有所不同的。虽然２００９年第２季度的经济数据显示我国的经济比第１季度已经有了明显的好转，但是大部分的生产性产业都只是降幅趋缓，实体经济仍然没有出现整体复苏或反转的趋势。在经济前景不明朗的情况下，２００９年下半年市场延续上半年的快速增长的可能性并不大。
　　
　　另一方面，对目前房地产市场的繁荣起到最重要刺激作用的信贷政策能够延续多长时间也是值得关注的，今年上半年楼市的火热造成信贷量的急速增长已经引起了银行和金融管理部门的风险防范意识。作为影响最直接的因素，信贷政策的调整势必在会改变下半年房地产市场的走势。
　　
　　该人士预测，在强大的需求和并不充裕的供应双重作用支撑之下，下半年的房地产市场成交仍然保持活跃；但经济前景不明朗和信贷政策有可能收缩的情况下，下半年将难以延续上半年的快速上升，市场最终会逐步走向平稳。
　　
　　观点3：
　　
　　房价会逐渐下调
　　
　　市民王先生对记者说，今年到目前为止的深圳楼市疯狂程度比两年前是有过之而无不及：今年是从３月开始涨，房价５个月内就涨了５０００多元／平方米，而２００７年１至７月也才涨了约４０００元／平方米；今年投资客的大量入市是从４月开始，到６月底中介的统计数据就显示投资客占了四成多，而２００７年是从前一年底就有较多投资客，炒风最盛的时候也才五六成。
　　
　　王先生表示，在这种情况下市民当然只有选择观望了，从而更进一步导致成交萎缩，并逐渐造成房价下调。
　　
　　观点4：
　　
　　谈楼市拐点为时过早
　　
　　房地产研究专家邓志旺认为，现在谈楼市拐点为时过早。他说，当前楼市尽管与两年前的情形在市场表现方面有诸多的类似，但这种类似更多的是形似而非神似。具体来说，两者最大的差异在于政府的房地产政策取向的不同。２００７年是政策出台最密集、打压力度最大的一年，楼市本身价格高企蕴藏的风险特别是以央行３５９号文（２００７年９月出台）为代表的信贷政策调控的压力最终改变了楼市走向，使得２００７年的年中最终成为楼市的一道分水岭。反观当前楼市，房地产政策并未有改变。
　　
　　邓志旺表示，目前楼市调控政策并没有改变，而且从服从宏观经济需要来推测未来也难有变化，因此仅仅依靠市场自身的调整从而导致楼市出现拐点的可能性微乎其微。在其他因素不变的前提下，“缩量、高价”将成为下半年楼市的主要特征，通胀预期的兑现反而可能推动楼市的下一轮疯狂。
　　
　　观点5：
　　
　　调整是必然的
　　
　　大多数业内专家表示，现在的情形已经和两年前相似。不过，由于现在面临着国家宏观经济尚未企稳的大环境，近期内不会出台如当年“９?２７新政”那般严厉的调控房地产的政策。但调整是必要且必然的，接下来会有一些专门针对房地产的、中等偏低力度的调控政策，或者将去年底以来全面放松了的政策再往回收紧。这样一来，房价将结束大涨，开始步入持平或稳中有升的通道。

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