‖  --深圳二手楼市季度报告（第3季度） ‖
主办单位：深圳二手房交易网(www.2home.com.cn)                  
联合发布：深圳二手房交易网、南方都市报、深圳特区报、深圳晚报、

晶报、南方日报、深圳房地产信息网，深圳地产网
                                                                                      编辑：张粉层、杜娟、冯仕谨
  
                                                                                       电话：0755-83799494 83793506
目    录
  一、“金九银十”楼市回暖，9月份全市均价8462元/平米
  二、从面积、户型、价格不同角度来看，市场供需矛盾凸现
  三、保值能力强的热点片区，房价一直处于上升态势
  四、投资客急于出手房源，造成部分热点楼盘均价下跌
  五、楼市聚焦
  六、“金九银十”带来二手楼市回暖，成交量逐渐回升


 一、“金九银十”楼市回暖，9月份全市均价8462元/平米
      ............................................................................    
      ............................................................................

    据深圳二手房交易网（www.2home.com.cn）统计数据，9月份全市二手房挂牌均价为8462元/平米，较第三季度初7月份相比上涨了2.80％，进入9月份，随着“金九银十”的到来，二手楼市不断回暖，房源均价也轻微上扬。
    就各个行政区来看，9月份罗湖区均价7484元/平米，较季初7月份相比上涨了8.20％，涨幅明显。福田区9月份均价10261元/平米，较季初7月份相比下跌了2.20％，是均价唯一下跌的一个区域，造成下跌的主要原因是前几个月福田区二手房均价上涨过快，超过市场承受能力，9月份逐渐回归理性轨道。南山区9月份均价9041元/平米，较季初相比上涨了1.70％，增幅合理。龙岗区9月份均价5010元/平米，较季初相比上涨了30.20％，上涨过快，涨幅不合理。宝安区9月份均价5798元/平米，较季初比上涨了3.9％，涨幅合理。盐田区9月份均价10031元/平米，较季初相比上涨了27.10％，增速过快，造成增幅较大的主要原因是随着十一“黄金周”的到来，滨海度假物业的挂牌房源增多，同时由于滨海物业为稀缺物业，价格走势完全是按照市场需求决定的，从而造成盐田区均价的大幅上涨。



 二、从面积、户型、价格不同角度来看，市场供需矛盾凸现
      ...............................................................................
    1、福田和罗湖需求比例大于供给比例，购房者认知度高
    据深圳二手房交易网（www.2home.com.cn）统计数据，从三季度各行政区的房源供给情况来看，南山、福田、宝安、罗湖、龙岗、盐田的二手房房源挂牌比例分别为31％、29％、16％、13％、10％、1％，由此可见，南山区是目前二手房源供给量最大的区域，其次为福田和宝安。从市场需求来看，南山、福田、宝安、罗湖、龙岗、盐田的房源需求比例分别为26％、33％、12％、19％、9％、1％，潜在购房者对福田房源的需求比例最大，其次为南山和罗湖。
    从各行政区房源供给和需求比例的角度来看，福田区和罗湖区的需求比例大于供给比例，产生这种情况的主要原因是福田区的中心地位以及罗湖区的成熟生活和交通配套，备受潜在购房者青睐，由于需求比例较大，购房者在这两个区域挑选房子时，经常会发现找不到理想的、性价比高的房源。南山、宝安、龙岗这三个区域房源供给比例大于房源需求比例，市场供给较充足，盐田区房源供给比例和房源需求比例基本持平。
    2、市场上中大面积的房源供给较多，供需存在一定的矛盾
     据深圳二手房交易网（ www.2home.com.cn）统计数据，从三季度不同面积房源的供应情况来看，50平米以下、50－70平米、70－90平米、90－110平米、110－150平米、150平米以上房源的供给比例分别为11％、13％、28％、22％、19％、7％，其中面积为70－90平米的房源供应比例最大，其次为90－110平米。从不同面积房源的需求情况来看，50平米以下、50－70平米、70－90平米、90－110平米、110－150平米、150平米以上房源的需求比例分别为18％、22％、30％、15％、9％、6％，其中70－90平米的房源需求比例最大，其次为50－70平米的房源。
    从不同面积房源的供给比例和需求比例来看，市场供应的主体房源面积为70－90平米和90－110平米，市场需求的主体房源面积为70－90平米和50－70平米，由此可见，市场供给主体房源的面积和市场需求主体房源的面积还是存在一定的差距，由于目前市场房价一直飚升，潜在购房者更多倾向于面积较小、总价较低的房源。



    3、2房户型供不应求，潜在购房者更倾向于布局紧促的中小户型
   据深圳二手房交易网（www.2home.com.cn）统计数据，从不同户型的房源供给情况来看，1房、2房、3房、4房、5房以上户型的供给比例分别为9％、30％、42％、12％、7％，2房和3房的供给比例最大。从不同户型的需求情况来看，1房、2房、3房、4房、5房以上户型的需求比例分别为24％、38％、31％、4％、3％，2房和3房的需求比例最大。
    综合不同户型的供给和需求比例来看，3房户型的供给量最大，比例为42％，而需求比例仅为31％。从需求角度来讲，2房的市场需求比例最高，为38％，供给比例仅为30％。由此可见，户型的市场供给和需求之间还是有较大差距，二手房购买者更倾向于格局紧促、布局实用的2房户型，只有经济能力较富裕的家庭才会选择3房甚至更大的户型。


    4、50－80万住宅是市场供给的主体，30－50万住宅是市场需求的主体
  据深圳二手房交易网（www.2home.com.cn）统计数据，从不同房源的价格供给情况来看，15万以下、15万到30万、30万到50万、50万到80万、80万到100万、100万以上房源的供给比例分别为2％、8％、23％、31％、12％、24％，50－80万的房源供给比例最大，此外百万以上高档住宅的供给量也比较大。从不同房源的价格需求来看，15万以下、15万到30万、30万到50万、50万到80万、80万到100万、100万以上房源的需求比例分别为10％、29％、34％、20％、4％、3％，总价30－50万的住宅需求比例最高，其次是15－30万的住宅。
    从房源不同价格分布的市场供给和需求来看，50－80万住宅是市场供给的主体，30－50万是市场需求的主体，随着新楼价格的持续上涨，二手楼市价格亦是水涨船高，市场供需矛盾进一步凸现。




 三、保值能力强的热点片区，房价一直处于上升态势
      ...............................................................................


     据深圳二手房交易网（ www.2home.com.cn）统计数据，在房源成交量活跃的热点片区中，第三季度一直处于下跌态势的片区主要有： 莲塘片区， 车公庙、新洲片区，皇岗片区， 八卦岭片区， 8月份均价上升9月份下跌的片区主要有：笋岗片区、 景田片区、 横岗 片区、 龙岗中心片区、新城片区、 西乡片区、 龙华片区，造成这些片区均价下跌的原因有二：其一是部分投资客急于出手手头上的房源，采用降价方式，其二是这些片区多数为老的住宅片区，房源的楼龄较长，这也是均价下跌的一个重要原因。
     在这些热点片区中，还有很大一部分保值能力强的片区，房价一直处于上升态势，这些片区主要有：翠竹片区、布心片区、福田中心片区、梅林片区、沙头角片区。

行政区

片区

7月均价

8月均价

9月均份

走势

罗湖

翠竹片区

8121

8311

8698

上升

 

罗湖口岸片区

8094

7520

8080

先跌后升

 

莲塘片区

7228

7206

6917

下跌

 

布心片区

6429

6910

7292

上升

 

笋岗片区

6752

7064

6060

先升后跌

福田

福田中心片区

11015

11780

12070

上升

 

车公庙、新洲片区

10087

9932

8801

下跌

 

皇岗片区

9309

9035

8789

下跌

 

景田片区

9827

10317

9906

先升后跌

 

梅林片区

7634

7657

7948

上升

 

上步片区

8591

8201

8391

先跌后升

 

八卦岭片区

9668

9501

8381

下跌

南山

前海片区

8208

7896

8253

先跌后升

 

西丽片区

6928

6811

7424

先跌后升

 

南山商业文化中心片区

8379

7831

7897

先跌后升

龙岗

横岗片区

4993

6344

4370

先升后跌

 

龙岗中心片区

4746

5460

4802

先升后跌

宝安

新城片区

5820

5927

5692

先升后跌

 

西乡片区

5378

5528

5471

先升后跌

 

龙华片区

5667

6112

6009

先升后跌

盐田

沙头角片区

6168

7446

8942

上升


 四、四、投资客急于出手房源，造成部分热点楼盘均价下跌
      ...............................................................................

    据深圳二手房交易网（www.2home.com.cn）统计数据，在上述热点楼盘中，多数楼盘三季度均价处于下跌或者先升后跌的态势。整个季度均价一直下跌的楼盘主要有四季花城、莲花二村、桃源居、鸿景湾名苑、丽晶国际，8月份均价上涨而9月份下跌的楼盘主要有现代城华庭、星海名城、黄埔雅苑、蔚蓝海岸、滨海之窗、阳光棕榈园、百仕达东郡、桂芳园。造成多数热点楼盘均价下跌的主要原因是二手房市场在低迷期徘徊，部分投资卖家为了尽早出手变现，将房产折价出售。
    在热点楼盘中，也有部分保值增值能力强的楼盘均价一直处于上升态势，主要有前海的鼎太风华、福田的翠海花园和金地香蜜山。

楼盘

7月均价

8月均价

9月均份

走势

四季花城

8,289

7,653

7,188

下跌

现代城华庭

7,812

8,232

7,628

先升后跌

莲花二村

9,382

7,831

7,293

下跌

星海名城

8,080

8,572

8,465

先升后跌

深业新岸线

7,818

7,548

7,919

先跌后升

黄埔雅苑

16,130

16,913

15,211

先升后跌

蔚蓝海岸

11,088

11512

11,285

先升后跌

滨海之窗

10,617

11,049

10,439

先升后跌

阳光棕榈园

9,558

9687

9,603

先升后跌

百仕达东郡

11,536

11,965

11,713

先升后跌

鼎太风华

9,291

9,396

9,499

上升

翠海花园

11,153