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| 媒体报道：南方都市报 深圳多数片区均价下跌 二手房均价8231元/平米 |
编辑：张粉层、杜娟、冯仕谨
电话：0755-83799494 83793506 |
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一、本月焦点：国税总局发布征收个人二手房转让所得税通知 |
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二、市场持续观望，7月份全市均价8231元/平米 |
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三、受观望影响，多数热点片区均价呈下跌态势 |
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四、优质中大型花园社区，具有很好的保值增值潜力 |
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五、需求户型分析：两房是潜在购房者最中意的户型> |
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六、解读个税新政：所得税新规出台，二手楼市雪上加霜 |
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七、展望8月楼市：市场观望态势加重，中介行业洗牌加速 |
 一、本月焦点：国税总局发布征收个人二手房转让所得税通知
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7月26日，国家税务总局发布关于个人住房转让征收个人所得税的最新通知{国税发[2006]108号文}，《通知》规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。《通知》并对转让收入、财产原值、合理费用进行了明确的界定。特别需要强调的是：转让收入明确界定为实际成交价格，纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。
8月2日，深圳市地方税务局就“国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知”发布了补充意见。“补充意见”明确，对不能提供完整、准确的房屋原值凭证的普通住房转让，按转让价的1.5%征收个人所得税，同时针对个人住房转让的个人所得税减免提出了实施细则。
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二、市场持续观望，7月份全市均价8231元/平米
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| 6·1出台的营业税新政持续作用深圳二手楼市，受营业税新政的影响，7月份二手楼市观望气氛依旧很浓，多数意向买家纷纷表示，现阶段深圳房价非正常上涨，房价高位运行，已经大大超出了普通居民的承受能力和支付水平，他们还表示，目前的房价很难让自住型买家做出正确合理的购买决策，因而现阶段更倾向于以租代买，等房市运行平稳后再做决定。市场的观望也对二手楼市造成了很大影响，据深圳二手房交易网（www.2home.com.cn）统计数据，7月份全市二手房均价为8231元/平米，和6月份相比有轻微的上扬，涨幅仅为0.73％。
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1、福田区均价上涨15.85％，南山区均价下跌7.54％
就各行政区来看，一直作为消费者购买意向最佳区域的福田和南山，在7月份的房价走势有很大的区别。福田区二手房均价冲破万元，均价高达10495元/平米，房价涨幅较6月份也上涨了15.85％，涨幅位于各区之首；南山区二手房均价为8889元/平米，环比下降了7.54％。造成两区房价走向迥异的主要原因是7月份福田区高档住宅的挂牌比例增高，另外福田区的中心地位也是其房价坚挺的一个重要原因。
2、东部两大行政区罗湖和盐田，二手房均价各有不同程度的下跌
深圳东部两大行政区域罗湖和盐田，7月份二手房价均处在一个下跌的态势。罗湖区7月份均价为6917元/平米，环比下降了6.30％，也是下跌幅度较大的区域之一；盐田区7月份均价为7894元/平米，环比下降了0.73％，跌幅轻微。造成这两区房价下降的一个共因是国家政策宏观调控和市场观望所致，另外楼龄较长的房源增多也是罗湖区房价下跌幅度较大的另一个原因。
3、宝安区均价较上月轻微上涨，龙岗区均价大幅下跌
随着深圳地产市场的逐步关外化，宝安和龙岗愈加成为市场关注的焦点。7月份宝安二手房均价5583元/平米，环比上涨1.42％，房价轻微上扬；龙岗区均价3848元/平米，环比下降20.53％，是跌幅最大的行政区。宝安区由于规划前景好，目前也是政府重点发展的区域之一，所以房价较平稳，而龙岗区受市场观望及调控政策的影响，房价跌幅较大。
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三、受观望影响，多数热点片区均价呈下跌态势
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据深圳二手房交易网（www.2home.com.cn）统计数据，在深圳的各热点片区中，罗湖口岸、沙头角、南头三个片区的均价有不同程度的下跌其中沙头角片区跌幅最大，为1239元/平米，罗湖口岸跌幅为452元/平米，南头片区跌幅为285元/平米。景田、梅林、西乡片区均价各有不同程度上升，景田片区涨幅为582元/平米，梅林片区涨幅为246元/平米，西乡片区涨幅为116元/平米。热点片区横岗均价为4993元/平米，基本与上月持平。 |
四、优质中大型花园社区，具有很好的保值增值潜力
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| 楼盘名称 |
上月均价 |
本月均价 |
房价走势 |
百分比 |
| 阳光棕榈园 |
9,339.0元/平米 |
9,558.0元/平米 |
↑ |
2．35 |
| 翠海花园 |
11,264.1元/平米 |
11,153.2元/平米 |
↓ |
0．98 |
| 金地香蜜山 |
11,574.9元/平米 |
11,540.9元/平米 |
↓ |
0．29 |
| 深业新岸线 |
7,395.8元/平米 |
7,818.3元/平米 |
↑ |
5．71 |
| 滨海之窗 |
10,599.3元/平米 |
10,617.3元/平米 |
↑ |
0．17 |
| 丽晶国际 |
6,712.2元/平米 |
6,921.3元/平米 |
↑ |
3．12 |
| 桃源居 |
5,446.8元/平米 |
5,498.7元/平米 |
↑ |
0．95 |
| 益田村 |
8,022.2元/平米 |
8,171.7元/平米 |
↑ |
1．86 |
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根据深圳二手房交易网（www.2home.com.cn）统计数据，在上述热门楼盘中，除翠海花园、金地香蜜山两个楼盘的均价轻微下跌之外，其他楼盘均价都有不同程度的上升。在均价上涨的楼盘中，深业新岸线以5.71％的涨幅居于首位，丽晶国际以3.12％的涨幅位居第二，此外，阳光棕榈园的涨幅也较高，为2.35％。
上述热点楼盘均是配套完备的优质中大社区，就深圳目前的现状来看，未来可开发利用的土地资源日益匮乏，中大社区地块更是稀缺，这也是中大社区房价一直看涨的主要原因。上述楼盘翠海花园和金地香蜜山均价有轻微下降，主要是因为这两个楼盘的价格已在高位运行，偶尔的轻微下跌则是正常现象。 |
五、需求户型分析：两房是潜在购房者最中意的户型
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| 根据深圳二手房交易网（www.2home.com.cn）统计数据，就目前购房者的市场需求来看，市场对两房户型的需求比例最大，占到总户型比例的38％，其次是三房户型，需求比例为26％，此外，市场上还有一部分经济实力不是很强的年轻购房者选择一房一厅进行过渡，相应的需求比例为22％。相反，大户型的需求比例则很低，四房和五房以上户型的需求比例分别为4％和3％，此外，单房也有7％的需求比例。 |
六、解读个税新政：所得税新规出台，二手楼市雪上加霜
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国税总局于7月26日出台征收二手房转让所得税有关问题的最新通知（下文简称通知），《通知》从转让收入、财产原值、合理费用三大方面对个人住房转让应纳税所得额进行了非常清晰和明确的界定，此次《通知》是继国六条之后，政府严厉打击炒房、规范地产市场的又一有力措施。
其实对于房产转让个人所得税的征收，以前就有相关的执行文件，只不过在实际操作过程中执行不力。在以往常规的二手房交易过程中，买卖双方采用“阴阳合同”把个人所得税屏蔽掉。具体的做法是：买卖双方把“实际成交价格”写入“阴合同”，而在“阳合同”中写会“原房产证价格”，由于国土局备案以及个人所得税、营业税等各项税费的交纳以“阳合同”中注明的价格为准，而政府相关部门在办理手续的过程中一般不会对“阳合同”中写明的交易价格进行审核，所以通过这种方式卖方就可以很轻松地将个人所得税屏蔽掉了。
·转让收入明确界定为实际成交价格，彻底打击炒房者
本次《通知》，明确界定转让收入为实际成交价格，并且指出，纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关有权重新核定其转让收入，并保证各税种计税价格的一致。
很显然，以后二手房的转让收入，将会以市场评估价作为参考，通过“阴阳合同”方式避税的方法明显不可行了。而对于二手房市场的大量炒家来说，对超额所得征收20％的个人所得税将是一项沉重支出，此举是在营业税新政出台的基础上，又一打击炒房者和投机客的严厉措施。
·明确房屋原值和合理费用，遏制其他途径的逃税环节
《通知》对应纳税所得额涉及到的房屋原值和合理费用也给予了明确的界定。房屋原值从商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房、城镇拆迁安置住房5个角度进行了阐述和界定，合理费用从住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等角度进行了阐述，同时并对住房装修费用限定了最高扣除额，即：已购公有住房和经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15％，商品房及其他住房最高扣除额为房屋原值的10％。
住房装修最高扣除额的限定，彻底地从其他源头上扼杀了漏税的途径。如果投资客和炒房者想通过提高装修费用来降低应纳税所得额，那么在8月1号新规执行后，这个美梦将会彻底破灭。
·《通知》加重买家观望气氛，二手楼市将是雪上加霜
6月1号的营业税新政，使二手楼市陷入举步维艰的困难局面，6、7月份二手房的交易量大幅度下滑，很多中介地铺的成交量下跌50％以上，中介公司经营陷入困境，甚至一些小的中介公司面临关闭的局面。而整体市场也处于观望的局面，多数买家都在观望，期望市场走向平稳以后再做出购买决策。此次《通知》，无疑会加重市场的观望气氛，无论对于二手楼市，还是中介公司，都将是一个雪上加霜的惨淡局面。
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七、展望8月楼市：市场观望态势加重，中介行业洗牌加速
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步入8月份，个人所得税新政和营业税新政双重力量作用二手楼市，使原本可望在8月份有所复苏的二手楼市变得更加惨淡，市场观望态势进一步加重，且这个观望期会持续较长时间。
从市场交易方面来看，楼龄超过5年的房源将成二手楼市交易的主体，因为这部分房源不受个人所得税和营业税的影响，买卖双方较易达成合作。对于楼龄不够5年的房源来讲，卖方企图把营业税和个人所得税转嫁给买方的做法逐渐失灵，因为这两项税收加起来是笔不小的费用，如果卖家急于脱手房产，更倾向于和买家协商来共同承担这笔费用。
从三级市场中介公司的经营方面来讲，一连串的调控政策使他们的生存面临威胁，一部分诚信度差的小中介，势必在这场政策角力中退出市场，而诚信度高、品牌影响力强的中介公司，更容易在市场洗牌过程中找到发展契机，最终成为行业的领头羊。
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统计说明
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统计对象：深圳市二手商品住宅（不包含别墅）。
样本来源：来自深圳二手房交易网(www.2home.com.cn)中房地产经纪公司和个人发布的房源挂牌数据。其中房产经纪公司挂牌量占70%，个人挂
牌量占30%。
样本容量：每月采集10万条以上二手房样本挂牌信息，覆盖全市六个行政区，56个片区和2000多个商品住宅楼盘。
发布频率：每月中旬发布上月统计分析报告。
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