深圳二手楼市运行平稳，5月份全市均价为7963元/平米

深圳二手楼市月度报告（5月）

主办单位：深圳二手房交易网(www.2home.com.cn)

联合发布：深圳二手房交易网、南方都市报、深圳特区报、深圳晚报、晶报、南方日报、深圳房地产信息网，深圳地产网

编辑：张粉层、杜娟、冯仕谨

电话：0755-83799494  83793506

一、深圳二手楼市运行平稳，5月份全市均价为7963元/平米

深圳二手楼市运行平稳，5月份全市均价为7963元/平米，较4月份上升了1.8％。从各行政区来看，宝安区均价为5359元/平米，较4月份上涨了4.4％，涨幅位于各区之首。龙岗区均价4520元/平米，较4月份下跌了6.4％，是跌幅最大的行政区域。罗湖区均价6810元/平米，上涨了1.4％，涨幅平稳。福田区均价9630元/平米，下降了2.4％，也是下降幅度较大的区域之一。南山区均价9079元/平米，上涨了2.59％，涨幅也较高，盐田区均价6808元/平米，和4月份基本持平。

二、30－80万的普通住宅仍是二手房市场供给和需求的主体

据深圳二手房交易网（www.2home.com.cn）统计数据，30－80万的普通住宅仍是二手房市场供给和需求的主体，占到总供给量的53％，其中30－50万的住宅占24％，50－80万的住宅占到29％，两者基本持平。此外，百万以上豪宅也占到总量的25％，这主要是由于深圳市场近两年大量推出高档住宅，而且很大一部分流通到二手市场的缘故。另外，30万以下低价位住宅的供给量很小，仅占总量的11％。

三、各行政区及热门片区房价走势

1、受市场观望影响，5月份罗湖区二手房增幅甚微

                                                        

受市场预期和观望的影响，5月份罗湖区二手房价增幅甚微，从4月份的6719元/平米，增长到6810元/平米。从深圳二手房交易网（www.2home.com.cn）统计数据来看，在罗湖的各热点片区中，除布心片区均价有一定程度的降幅之外，其他各片区都有不同程度的上升。银湖片区均价6469元/平米，较4月份上涨了801元/平米，位于各片区涨幅之首，罗湖口岸涨幅为160元/平米，涨幅最小。

2、受地产新政影响，福田区二手房价轻微下跌

受5月24日出台的九部委《调整住房结构及稳定价格》意见的影响以及市场对新政调控效果的预期，5月份福田区二手房均价轻微下跌，从上月的9863元/平米跌至9630元/平米，跌幅为233元/平米。从各热点片区来看，八卦岭、车公庙新洲、华强片区均价较上个月基本持平，梅林片区有较高涨幅，5月份均价7541元/平米，上涨了321元/平米。另外，从福田各热点片区来看，5月份景田片区均价最高，为9323元/平米，其主要原因是景田片区居住氛围浓厚，大型社区多，市民选择的空间大。

3、南山区作为深圳置业的最佳区域，5月份均价平稳上涨

在深圳六大行政区中，南山区一直购房者置业安家的首先区域，受购房者追捧的影响，5月份南山区二手房均价有平稳涨幅，从上个月8850元/平米涨到目前的9079元/平米。就南山区各热点片区而言，西丽、前海、南头走势平稳，均价和4月份基本持平，而南山中心、南油片区均有较大降幅，南山中心和南油分别下跌了319元/平米和455元/平米，科技园片区受园区内众多高新人士追捧，置业需求旺盛，均价不断走高，5月份均价上涨至10321元/平米。

4、宝安区均价5359元/平米，位于各区涨幅之首

随着近年关外楼市与关内楼市差价距离的进一步拉近，宝安区二手楼市均价有较高涨幅，5月份均价为5359元/平米。从各热点片区来看，新城片区5月份均价为5470元/平米，上涨了451元/平米，龙华片区则有较大幅度的下降，从上月的5965元/平米降至5401元/平米，下降了564元/平米。

5、龙岗区均价4520元/平米，是下跌幅度最高的区域

和深圳其他行政区比较，龙岗房地产市场是发展最缓慢的区域，5月份二手房均价4520元/平米，较4月份相比，是下跌程度最大的行政区。热点片区横岗均价4515元/平米，较上月下跌了221元/平米，龙岗中心城均价4944元/平米，较上月上涨了428元/平米。

6．盐田区均价6887元/平米，和上个月基本持平

5月份盐田区均价6887元/平米，和上个月基本持平。沙头角和梅沙两个热点片区5月份均价分别为6544元/平米和9804元/平米，较4月份都有不同程度的下跌，跌幅分别为128元/平米和394元/平米。

四、本月热门楼盘及点评

天悦龙庭

均价：7500元

开发商：    深圳市龙光房地产有限公司      管理公司：深圳市中海物业有限公司

主力户型：三四房为主，其中2房90平方米，3房120平方米，4房140平方米，另有少量复式。

入伙时间：2005-12-31

地址：宝安新中心区，南临行政中心，西临体育馆

点评：天悦龙庭位于深圳市宝安新中心区核心位置，南临宝安区行政中心，西临体育馆，地理位置得天独厚，交通网络完善，距离南头关口仅3-5分钟车程，规划中的深圳地铁1号延长线途经本项目，景观素质理想，视野开阔。

天悦龙庭建筑面积20余万平方米，由13幢28层高层住宅组成的高尚社区，小区配套齐全，3万余平方米的澳洲园林，充分体现发展“以人为本”的建筑理念。

天悦龙庭的建筑造型定位于都市现代典雅风格，通过简洁的体型，轻盈的立面，富有韵律的造型元素和体型，卓尔不群的顶部设计体现了楼盘的高雅品味。展示出其作为深圳西岸顶级豪宅的高档楼宇素质，成为宝安楼盘再度升级的典范之作。

悠然天地家园

均价：11000元

开发商：深圳市悠然天地房地产开发有限公司                   

管理公司：深圳市东部物业管理有限公司

主力户型：   三四房为主                入伙时间：2005-8-30

地址：南山区深南大道与南山大道交汇处

周边配套：南山实验学校、荔香中学,天虹商场、家乐福、沃尔玛、曼哈商城，南山医院附近；

点评：由九栋12-18层小高层组成，其中六栋为两梯两户的南北向板式楼，整体高度自西向东降低。形式上采用南北两端围合，东侧向荔香公园开放的布局方式，小区内形成相对独立、安静的中央绿化景观带。会所总面积1600平方米，设置在小区临深南大道一侧，主要服务内容有：健身房、旗牌室、咖啡茶座等。商业配套面积共2100平方米，小超市位于南北区主入口。小区幼儿园位于小区南侧，面积2100平方米。地下一层为停车库，地下二层为人防地下室（战时）和车库（平时）。

五、购房者行为分析

1、南山和福田是购房者置业安家的首选区域

根据深圳二手房交易网（www.2home.com.cn）数据统计显示，当前购房者置业安家的首选区域是南山区和福田区，需求比例分别是29％和27％。其次是罗湖区，需求比例占总量为21％。近年来，越来越多的置业者把目光投向了关外，其中，属宝安的发展势头最为迅猛，其置业需求比例已达到了16％，龙岗区以6％的需求比例紧跟其后，盐田区则刚刚起步，需求比例仅占1％。

2、两房和三房是购房者最青睐的户型

根据深圳二手房交易网（www.2home.com.cn）数据统计显示，当前购房者最青睐的户型是两房和三房的实用户型，其需求量分别占到整统计量的35％和34％，二者平分秋色，不相上下。当然，也有很多单身人士和暂时没有太大供房能力的人群选择一房作为过渡或者投资，其百分比为19％。单房和四房以上的户型需求量不大，总共只占到整个需求量的百分之十左右。

3、30－50万是主力购房群体能承受的总价

根据深圳二手房交易网（www.2home.com.cn）数据统计显示，随着深圳二手楼市的逐渐升温，价格也不断提升。这就加大了许多购房者的置业压力。其中，能够接受30－50万总价的人数最多，占到总量的32％，能接受50－80万总价的购房者占到总量的1/4，同时，也有很大一部分待购客户期望购买低价位的住房，期望总价在20万以下及20－30万的购房群体分别占总量的18％和19％，而能接受80万以上高价位住房的购房者较少，仅占总量的6％。

六、6月份二手楼市展望

对于房地产业来讲，5月份是楼市宏观调控的政策月。5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，由此产生了房地产宏观调控的“国六条”文件。“国六条”文件具体包括：

l         切实调整住房供应结构。

l         进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。

l         合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

l         进一步整顿和规范房地产市场秩序。

l         加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

l         完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

5月底，“国六条”的执行细则，即九部委《调整住房结构及稳定价格》意见也相继出台，《意见》是“国六条”的细化措施，并要求全国各地于6月1号贯彻实施。

“国六条”及《意见》的相继出台，令不断疯涨的楼市开始变得扑朔迷离。一方面，购房者对出台的新政充满期待，殷切希望新政能够真实有效地打击房价，另一方面，房地产市场供应主体为了追求自身的经济利益，也在积极研究应对策略。从总体走向来说，多数购房者放缓了原有的购房计划，进入观望状态，而刚刚颁布的新政，调控效力究竟如何也需要时间来检验。

在颁布的新政中，有关二手房买卖营业税的征收也有了一个新的规定，即从６月１日起，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，这一措施对于二手楼交易来说无疑是一致命打击，短期内二手楼市的成交量将会有较大幅度的下降，对于二手楼市的卖方来说，当然不愿意承担由于营业税而增加的卖房费用，往往更倾向于把这笔费用转嫁给买方，相应地会提高房源的挂牌价格，短期内加剧了二手房有价无市的局面。

统计说明

统计对象：深圳市二手商品住宅（不包含别墅）。

样本来源：来自深圳二手房交易网(www.2home.com.cn)中房地产经纪公司和个人发布的房源挂牌数据。其中房产经纪公司挂牌量占70%，个人挂牌量占30%。

样本容量：每月采集10万条以上二手房样本挂牌信息，覆盖全市六个行政区，56个片区和2000多个商品住宅楼盘。

发布频率：每月中旬发布上月统计分析报告。