1月份二手楼市分析报告
主办单位：深圳二手房交易网、深圳晚报
一． 新春期间，深圳二手房全市均价高达7130元/平方米
新春期间，深圳二手楼市如同全体市民喜悦的心情，一直保持着喜人的局面和较高
的房价增幅，据在深圳二手房交易网(www.2home.com.cn)中的挂牌数据统计显示，
1月份全市二手楼均价高达7130元/平方米。从各个行政区域来看，南山区均价最高，
已突破8500元大关，高达8541元/平方米，作为深圳发展重心的福田区，
均价8385元/平方米，基本与南山区持平。龙岗区均价最低，为4307元/平方米，
关外房地产市场十分活跃的宝安区，均价为4839元/平方米，略高于龙岗区。
此外，罗湖区和盐田均价差别不大，分别为6258元/平方米和6930元/平方米。
二． 当月头条
l 深圳重拳阻击阴阳合同逃税 方案上半年全面推出
每年深圳二手房供应量大约有300万平方米，损失的税收超过5亿元。尽管对于如何阻截阴阳合同的
方案尚未有定论。但基本的思路是使用政府的评估价格，作为纳税的根据，从而使“阴合同”失去价值。
l 固定利率开始试点推行
日前，光大银行公布固定利率的实施细则，正式在北京和上海开始试点推行固定利率房贷。
据悉，这是在去年8月份《2004年房地产金融报告》中明确表明允许商业银行推行固定
利率房贷后，首个通过银监会批示准予试点推行的。此前，包括上海浦东发展银行、
中国建设银行也分别提出了相应的固定利率实施方案。
l 二手房买卖纠纷迅速增长
据深圳市仲裁委员会发展处相关负责人介绍，2005年深圳共受理各种仲裁案件2110宗，
涉及房地产行业的案件就达到了860多宗，占总数的四成多。在涉及房地产纠纷的
仲裁案件中，二手房交易纠纷增幅最大，房价的快速上涨在很大程度上提升了三级市场的
买卖纠纷数量。05年深圳的房价上涨较快，这样很多售房的人就开始毁约，卖方不愿意
按照合同价出售房屋，而想以更高的市场价格卖给别的买家，而原本的买家因为交了
定金签了合同，因此就要求赔付，双方商量不好于是通过仲裁解决。2005年涉及
房地产的案件增幅很大，这其中很多就是因为房价快速上涨，单方终止合同
而需要进行赔偿的案件。
三． 各行政区房价走势
1. 罗湖区1月份均价6258元/平方米，同比增长5.42％，环比增长2.93％
进入2006年以来，罗湖区二手房价一直保持较平稳的增幅，1月份均价6258元/平方米，
较上月增长了2.93％，与2005年同期相比，增长了5.42％。罗湖区是深圳市房地产市场
发展最早的区域，现阶段主要以二手房交易为主，同时，由于罗湖区多数二手房为
上世纪八、九十年代建造，房子楼龄较长，外观、内部设计结构等同其他区域二手房
相比要落后一些，所以其均价比较低，增幅也比较缓慢和平稳。
2. 福田区1月份均价8385元/平方米，同比增长15.73％，环比增长10.2
从全市各个行政区域来看，福田区二手房价是增幅较高的区域之一。1月份均价
8385元/平方米，较2005年12月份增长了10.2％，与上年同期相比，增幅为15.73％。
近年来，随着深圳中心区域的逐步西移，福田区成为深圳新的中心区域已
深入人心，随着市民中心、会展中心等城市公共建筑和配套设施的
不断建设和完善，福田区作为深圳市行政中心的社会地位进一步得到
巩固和加强，二手房市场也随之走向火热，增幅不断攀升。
3. 南山区二手房价呈高速上涨态势，1月份均价8541元/平方米，与去年
同期相比上涨了27.99％
南山区是近年关内房地产市场发展的重点区域，房价在短短几年内一直呈高速上涨态势，
加之南山居住环境良好，近年来推出的高档大社区较多，南山已成为深圳人关内置业的
首选区域。1月份南山区二手房均价为8541元/平方米，较05年12月份上涨了17.31％，
与05年同期相比，上涨了27.99％，随着南山商业文化中心和滨海长廊等规划的逐步落实，
以及西部通道的建成使用，消费者对南山二手房市场的未来更加充满信心。
4. 新春盐田区二手房市场要平缓很多，1月份均价为6930元/平方米，
较去年同期上涨了2.67％
与其他区域相比，新春的盐田房地产市场相对要平淡很多，这主要是因为盐田区作为
深圳的主要的度假区，房地产市场受季节的影响很大，夏秋季市场火爆，
冬春季市场平淡。1月份盐田区挂牌均价为6930元/平方米，基本与05年12月份
6904元/平方米的均价持平，与上年1月份同期相比，涨幅也很小，仅为2.67％。
5. 宝安是关外房地产市场的焦点区域，1月份均价4839元/平方米，
较去年同期上涨了35.21％
随着深圳房地产市场的不断西移，宝安房地产市场达到了空前的火热，受关注度也持续提高，
关外置业，宝安成了购房者的首选。1月份宝安区二手房均价为4839元/平方米，
较上月上涨了2.52％，较05年同期相比，上涨了35.21％。目前，宝安新中心区规划正在
逐步落实和实施，宝安的建设日新月异，宝安大道、地铁1号线等交通配套设施的高等级建设
更为宝安未来的房地产市场提供了更大的升值空间。
6. 龙岗区处于初级发展阶段，发展速度较快，1月份均价4307元/平方米，
同比增长了28.53％
在深圳各行政区房地产市场发展的进程中，龙岗房地产市场可以说是处在初级的发展阶段，
房价上涨速度比较快，1月份均价为4307元/平方米，与05年同期上涨了28.53％，
较上月上涨了2.18％。目前，在龙岗置业的购房者多为在龙岗区域附近的工作者
和当地的居民，随着龙岗房地产市场的快速发展，龙岗二手房市场的关注度会越来越高。
四． 热门片区和楼盘
1. 热门片区房价及走势
序号 |
行政区 |
热门片区 |
05年12月均价
（元/平方米） |
1月均价
（元/平方米） |
趋势 |
1 |
南山区 |
蛇口片区 |
9412 |
10741 |
↗ |
2 |
前海片区 |
7260 |
7535 |
↗ |
3 |
西丽片区 |
5838 |
6332 |
↗ |
4 |
南山商业文化中心 |
7926 |
7609 |
↘ |
5 |
南油片区 |
6878 |
7477 |
↗ |
6 |
华侨城片区 |
13260 |
16647 |
↗ |
7 |
后海片区 |
8106 |
8423 |
↗ |
8 |
福田区 |
福田中心片区 |
13337 |
13195 |
↘ |
9 |
香密湖片区 |
13385 |
16674 |
↗ |
10 |
八卦岭片区 |
5930 |
5886 |
↘ |
11 |
景田片区 |
8605 |
8736 |
↗ |
12 |
梅林片区 |
6286 |
6347 |
↗ |
13 |
罗湖区 |
布心、草埔片区 |
6172 |
6522 |
↗ |
14 |
龙岗区 |
布吉片区 |
3356 |
3726 |
↗ |
15 |
宝安区 |
新城片区 |
4331 |
4167 |
↘ |
南山区和福田区是目前深圳二手楼市交易最活跃的行政区域，就南山区而言，华侨城片区和
蛇口片区是传统的豪宅区域，居住环境良好，1月份华侨城片区二手房挂牌价16647元/平方米，
较去年12月份上涨了3387元/平方米，蛇口片区挂牌价为10741元/平方米，首次突破万元大关
，南山商业文化中心则逆市而行，1月份均价7609元/平方米，较上月下降了317元/平方米。
香蜜湖片区作为福田区近两年新热起来的豪宅片区，二手房挂牌均价持续走高，
1月份均价16674元/平方米，较上月上涨了24.57％，福田中心片区二手房价也
一直保持在很高价位，去年12月份和今年1月份挂牌价均超过13000元/平方米，
此外，慢热起来的景田片区挂牌价也一直维持在8000元/平方米之上。
2. 当月热门楼盘及点评
楼盘名称 |
阳光棕榈园 |
丽阳天下 |
碧华庭居 |
荣超花园 |
当前均价 |
8000到8300元左右 |
8300左右 |
7500元左右 |
3800元左右 |
开发商 |
中海地产 |
深圳市宏浩实业有限公司 |
京基地产 |
荣超房地产开发 |
管理公司 |
中海物业管理 |
深圳市宏浩物业管理有限公司 |
金地物业 |
深圳市荣超花园物业管理有限公司 |
入伙时间 |
02年8月到04年7月，分期入伙 |
03年5月份 |
2001年初 |
高层在2001年入伙 |
地址 |
南山前海路南 |
福田滨河路与新洲路交叉路口东南 |
福田区梅华路麦当劳对面 |
龙岗深圳市龙岗区布吉荣超路 |
点评 |
交通便利，配套齐全。中海优质物业管理，大型成熟社区。可保值。 |
深圳著名的白领精英居住区，社区生活方便，出租情况良好。 |
京基地产早年经典之作。社区内管理严格，环境优雅。是梅林高档社区之一。 |
近邻布吉海关，交通方便，成交活跃。 |
五． 三级市场状况及统计分析
1) 本月活跃中介动态（跟据2home网收集到的中介相关新闻）
Ø 万丰地产
周年庆典暨表彰大会成功召开
商业项目拓展部正式运作
鸿翔分行、布吉分行开业
Ø 金地置业
获得金地集团2005年效率杯足球联赛亚军
四家分行同时开业
交易中心组织管理人员军训
Ø 华融地产
国科分行开业
成功举办迎春晚会暨表彰大会
Ø 中天置业
神秘“中天现象”——深圳电视台全面解析
罗湖区域新分行隆重开业
2) 互联网在三级市场运用广泛
在深圳房地产三级市场中，网络媒体迅速崛起，已经形成强大的影响力，越来越多的
消费者利用网络的便利性和易搜索、易对比的特性进行查阅二手房信息，同时，
互联网也得到了越来越多中介公司的重视。跟据深圳二手房交易网（www.2home.com.cn）
的统计数据，在网上开通的中介地铺数已经从12月份的836家增加到了1月份的914家，
到目前为止，深圳大部分的中介地铺已经开始运用互联网这个新兴的媒体，
并且通过中介发布的房源量从12月份的82736个增加到1月份的103278个，并有进一步增长的趋势。
六． 2月二手楼市展望
对于深圳楼市来讲，2005年可谓真正的“政策调控年”，受全国范围内房价调整主题的影响，
深圳市先后颁布了多项与稳定房价有关的政策，戏剧性的是，颁布政策最多的2005年
，房价却逆市飞扬，一路飙升，成为近年来房价涨幅增长最快的一年，同时对二手楼市
造成了较大的影响。整个二手房市场由初期的“量缩价跌”，迅速变为“量升价涨”，
交易活跃的福田区和南山区，二手房均价在年底纷纷突破8000元/平方米大关。
展望2006，二手房市场交易量继续受新楼价格走势的影响，二手楼市价格与新楼均价的
差距将进一步拉近，05年颁布的各项宏观政策继续影响二手楼市。
l 二手房贷款地位提高
二手楼市的交易量不断追赶新楼的成交量，随着深圳存量土地的不断减少，可以预见，
在未来几年来二手楼市的交易量将超过新楼的交易量而占主导地位，银行与二手房的
亲密接触，二手房银行按揭贷款的办理时间将大大缩短，办理程序更加方便快捷。
l 二手房交易程序更加网络化、透明化
06年，二手房交易程序将更加网络化、透明化，05年的二手房市场情况已经表明，
传统的二手房交易方式已不能适应市场的需求，程序复杂、效率低下、操作不规范
等众多投诉反映了广大购房者在购房二手房时所面临的众多苦恼，网络化的交易
方式呼之欲出。
统计说明
统计对象：深圳市二手商品住宅（不包含别墅）。
样本来源：来自深圳二手房交易网(www.2home.com.cn)中房地产经纪公司和个人
发布的房源挂牌数据。其中房产经纪公司挂牌量占70%，个人挂牌量占30%。
样本容量：每月采集10万条以上二手房样本挂牌信息，覆盖全市六个行政区，
56个片区和2000多个商品住宅楼盘。
发布频率：每月中旬发布上月统计分析报告。
